Coluna Tire Suas Dúvidas - Caderno de Imóveis do Jornal Correio de 08 de maio de 2011

1) Solicito a v. sas., que me informem sobre o seguinte: a taxa do condominio pode aumentar sem que haja uma assembleia para decidir? Caso positivo, um reajuste de 40% não é abusivo? Adelmo

Adelmo, o Código Civil é claro ao definir que anualmente, na Assembléia Geral Ordinária, deverá fazer a previsão orçamentária do condomínio, incluindo aí o valor da taxa condominial ordinária.

Acontece que geralmente isto não ocorre e, em muitos condomínios, a instituição de nova taxa é feita em Assembléias Gerais Extraordinárias, o que, efetivamente, não gera nenhuma nulidade, devendo a mesma ser paga pelos condôminos. Dessa forma entendo que não pode o síndico, por mera liberalidade, aumentar a taxa condominial sem participar à Assembléia de Condôminos acerca do assunto.

Quanto ao reajuste de 40% é preciso que seja feita uma correção de ordem prática. A taxa condominial nada mais é que um rateio de despesas. As pessoas geralmente invertem seu conceito acerca do tema. O ideal não seria uma taxa fixa, mas sim uma taxa variável de mês a mês que levasse em consideração as despesas mensais do condomínio, bem como a inadimplência do mês anterior. Esta inclusive é uma prática em outros lugares do Brasil. Em Salvador, contudo, os condomínios fixam um determinado valor, com base em uma estimativa financeira e cobram aquele valor. Porém, destaque-se que de uma forma ou de outra, o valor da taxa condominial deve ser o suficiente para que se custeie o condomínio em todos os seus aspectos.

Logo, um aumento de 40%, muito embora pareça absurdo, e não conheço o caso do seu condomínio, pode ter sido sugerido em razão de despesas que aumentaram ou até mesmo para corrigir valores defasados.

O que não pode faltar, contudo, Adelmo, é a fiscalização pelos condôminos das despesas realizadas pelo condomínio, bem como procurar-se alternativas visando uma economia que reflita uma redução do valor de sua taxa condominial.

2) Se uma assembleia de condomínio decidiu por uma taxa da qual não concordo é possível contestar? Eu não participei da reunião porque estava de férias viajando e não fui informado que haveria essa reunião para decidir pelo aumento da área da área de lazer do prédio. É possível pedir uma nova reunião? Ou apelar para uma segunda instância - se é que existe? Horácio

Horácio, parte da resposta da pergunta de Adelmo se aplica ao seu caso. Lembre-se que condomínio é rateio de despesas. No seu caso, entretanto, existem alguns detalhes que devem ser observados.

Primeiro, deve ser verificado que, ao que tudo indica, não houve ausência de notificação a você acerca da Assembléia Geral de Condôminos. Como você mesmo disse, estava viajando e não pode o condomínio esperar para resolver assuntos de seu interesse quando todos os condôminos estiverem na cidade. Se houve entrega de correspondência, ou foi disposto em local de acesso comum dos condôminos acerca da existência da Assembléia, entendo que não há qualquer nulidade. Imagine a absurda hipótese em um condomínio, por exemplo, com muitas unidades onde se procurasse agendar uma data onde todos estivessem presentes. Efetivamente, o condomínio jamais conseguiria realizar a assembléia.

Quanto a segunda questão, há de se verificar qual o tipo de benfeitoria que o condomínio pretende executar. É que mesmo tendo sido aprovada em Assembléia a referida obra, a lei exige quóruns específicos de autorização a depender da benfeitoria a ser executada. Logo, necessária a análise do caso em particular para podermos identificar a validade ou não da deliberação.

Somente após esta definição é que se pode tomar alguma atitude, seja no âmbito condominial seja na esfera judicial.

3) O elevador do meu prédio ficou com defeito no sensor da porta, que deixou de funcionar. Eu não sabia e meu dedo ficou preso e fraturou um pedaço quando a porta fechou nele. Posso pedir indenização do condomínio com as despesas médicas? Sonia Regina

Sônia, nossa opinião é que, ao contrário do que muitos aplicadores do direito pensam, o condomínio não é responsabilizado por tudo que acontece em seu interior. Entendemos, que a responsabilidade do condomínio se restringe a atos praticados por seus prepostos, pela clara e manifesta omissão ou por atos exacerbados que desconsiderem o direito de propriedade de cada um dos condôminos.

No seu caso, muito embora não conheça os detalhes específicos, entendo que o condomínio se omitiu ao não informar que o equipamente apresentava um defeito. Ora, a responsabilidade do condomínio no caso se configura pelo não cuidado em comunicar a todos, indistintamente que o elevador estava com sensor quebrado e que existia risco efetivo de lesão.

Procure o síndico do seu condomínio na tentativa de buscar um acordo. Caso não haja, procure um advogado de sua confiança.